Préstamos hipotecarios: ¿te devuelven el dinero si se anula la cláusula de gastos?

Se cuentan por miles las demandas presentadas en los juzgados españoles en las que el prestatario solicita que se declare nula la cláusula del préstamo hipotecario que le impone el abono de todos los gastos de formalización de ese préstamo (gastos notariales, de gestoría, de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

¿Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados abusivo?

La STS de 23 de diciembre de 2015 declaró nula esta cláusula (cláusula de gastos). La solución es correcta, pues la cláusula impone un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes contrario a la buena fe, en la medida que atribuye al prestatario gastos que, si existiera la citada cláusula, el prestatario no tendría que soportar.

Lo dicho vale para los gastos notariales, registrales y de gestoría. Pero la duda subsiste respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pues es discutido si puede considerarse abusiva (y nula) la cláusula que impone al prestatario el pago del IAJD. Las normas fiscales no establecen con claridad quién es el sujeto pasivo. Frente a la doctrina de la Sala 1ª del TS, que entiende que el sujeto pasivo es el prestatario, la Sala 3ª defiende la tesis contraria. Ambas tesis son seguidas por las distintas Audiencias Provinciales.

En mi opinión, hay argumentos para sostener que el sujeto pasivo del IAJD es el prestamista, por lo que la cláusula que obliga al prestatario a soportar este coste es abusiva.

Qué cantidades se reclaman

Otra cuestión muy polémica es determinar qué cantidades puede reclamar el prestatario al prestamista tras la nulidad de la cláusula: ¿todas las cantidades que él abonó en ejecución de la citada cláusula, o únicamente aquellas cuyo pago corresponde al prestamista según la normativa vigente y que él tuvo que satisfacer porque lo imponía la cláusula de gastos? Las dos tesis han sido defendidas por las Audiencias Provinciales.

Hay razones para concluir que, tras la nulidad de la cláusula, el prestatario puede recuperar del prestamista todas las cantidades que abonó (restitución total), incluido el IAJD, si se entiende que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestamista.

Sobre la prescripción

La cláusula de gastos también plantea problemas temporales. La acción para que se declare nula la cláusula no prescribe, ¿pero prescribe la acción de restitución de las prestaciones ejecutadas? Si la respuesta es positiva (como creo), ¿cuál es el plazo de prescripción y cuándo se inicia su cómputo (dies a quo)? Más cuestiones controvertidas: ¿puede el consumidor reclamar cuando el préstamo hipotecario está cancelado? ¿Qué sucede si el prestatario es un no consumidor?

Todas estas cuestiones y otras relacionadas con esta materia se analizan con detalle en el libro “La nulidad de la cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios”, que acabo de publicar en la editorial Reus. La obra contiene también un extenso anexo en el que se analizan las sentencias de las Audiencias Provinciales y las más importantes dictadas en primera instancia sobre la materia.

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