¿Hipotecarse? Modelos alternativos de acceso a la vivienda: el caso francés

La vinculación contractual existente entre la compraventa de una vivienda y el préstamo con garantía hipotecaria solicitado para su adquisición no se encuentra regulada en la actualidad en nuestro país, que sólo acepta esta vinculación en materia de bienes muebles y servicios. La cuestión, que de reconocerse por el legislador implicaría mayores garantías para las partes involucradas en la operación –especialmente para los adquirentes-, no puede dejarse en el olvido y debe ser objeto de un estudio y análisis concienzudo.

La adquisición de una vivienda por un particular constituye por su cuantía, en la mayoría de las ocasiones, la compra más importante en la vida de una persona, y delimitará en buena medida su futura calidad de vida. Además, la escasez de realización de estas operaciones implica una mayor desventaja en el mercado del consumidor respecto al resto de profesionales que intervienen en la operación.
Resulta muy extraño que los compradores dispongan del dinero en efectivo necesario para el pago inmediato del bien inmueble, implicando por esta razón la necesidad de solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria para la financiación de la vivienda. La garantía de este préstamo será, precisamente, el inmueble recién adquirido. Aunque es cierto que existen otras posibilidades de acceso a una vivienda, en el imaginario colectivo español la vivienda en propiedad constituye la opción preferida para la mayoría de las personas.

El principio de la autonomía de la libertad contractual, junto con las renovadas necesidades económicas correspondientes a la época actual, suponen la aparición de nuevas formas contractuales, distintas a las reguladas en el ordenamiento jurídico. Dentro de estas figuras jurídicas de reciente aparición encontramos el fenómeno de la vinculación contractual, cuya particularidad se produce en la perfección de varios contratos que, formalmente, resultan independientes del resto pero que, en el plano funcional, presentan una relación evidente.

Nuestro ordenamiento jurídico recoge la existencia de vinculación contractual en los contratos de crédito al consumo, pero no la reconoce para los bienes inmuebles y los préstamos con garantía hipotecaria solicitados para su financiación. Todo ello, resultando evidente que la compra del primero no puede producirse en la mayoría de los casos sin la obtención del segundo, y viceversa. Del mismo modo, la petición de financiación para la adquisición de una vivienda no resultaría necesaria en el caso de que el consumidor no pretenda la compra de ningún inmueble.

El modelo francés

La figura jurídica de la vinculación contractual en materia de bienes inmuebles no resulta completamente novedosa, aunque nuestra normativa no la recoja. El Derecho francés fue pionero en esta materia, reconociendo la conexión de contratos en materia de bienes muebles mediante Ley nº 78-23, de 10 de enero de 1978, y la de bienes inmuebles mediante Ley nº 79-596, de 13 de julio de 1979.

Esta primera incursión del Derecho francés en materia de vinculación contractual, modificada posteriormente en algunos aspectos con la inclusión de ambas normas en el actual Code de la consommation, supone una importante base de análisis para la observación de las principales ventajas e inconvenientes de la existencia de vinculación contractual. De su estudio en profundidad pueden extraerse importantes conclusiones, y el conocimiento de sus virtudes y efectos permitirá tomar la decisión respecto a si su posible implementación en el Derecho español resultaría positiva.

Por lo tanto, nos encontramos con que nuestro propio Derecho reconoce la vinculación contractual en materia de bienes muebles. Además, el Derecho francés, que tantas veces hemos utilizado como inspiración para regular diversas cuestiones, reconoce expresamente para los bienes inmuebles la vinculación de los contratos de compra y financiación.

La pregunta deviene inevitable, ¿resultaría aplicable y positiva esta vinculación en nuestro ordenamiento jurídico?

Con los beneficios y problemas propios de nuestras normas, la obra “Préstamo para compra de vivienda y vinculación de ambos contratos” ofrece una panorámica de la vinculación contractual en la actualidad, la posibilidad de apreciación de la misma en materia de bienes inmuebles con la normativa actual en nuestro país, y un análisis de lo que implicaría su incorporación a nuestro ordenamiento jurídico.

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